하자보수 미루던 신축아파트, 갑자기 2억 5천만 원 할인분양했습니다
이 글은 최근 보도된 실제 사례를 바탕으로 정리한 ‘오늘의 사건’입니다.
사건 상황
2024년 10월 입주를 시작한 광주 서구의 A아파트(144세대)에서 입주민과 시공사 간의 갈등이 갈수록 커지고 있습니다. 입주 초기부터 지하주차장 배수관 손상과 엘리베이터 침수 등 크고 작은 하자가 잇따라 발견됐고, 입주민들은 시공사에 지속적으로 보수를 요구해왔습니다. 그러나 시공사는 약 1년간 하자보수를 사실상 중단한 상태로 방치해온 것으로 알려졌습니다.
설상가상으로 최근 시공사는 미분양 세대를 기존 분양가보다 2억 5천만 원가량 낮춘 가격에 할인분양하겠다고 발표했습니다. 총 144세대 중 현재 거주 중인 세대는 75세대에 불과하고, 나머지 세대 중 10여 세대가 이미 할인된 가격으로 가계약을 체결한 것으로 전해졌습니다. 이에 기존 입주민들은 지난 5월 9일 할인분양에 반대하는 피켓시위를 열고 “시공사의 약속들이 하나도 지켜지지 않았다”며 반발했습니다.
양쪽 입장
입주민 측 입장은 이렇습니다. 하자보수도 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 갑자기 대폭 할인된 가격으로 분양을 진행하는 것은 기존에 정가로 분양받은 입주민들의 재산 가치를 심각하게 훼손하는 행위라는 것입니다. 하자보수가 먼저 이뤄져야 하는데, 할인분양부터 강행하는 것은 순서가 잘못됐다는 입장입니다.
시공사 측 입장은 다릅니다. 극도로 악화된 건설시장 경기 상황에서 미분양 물량을 해소하고 자금을 회전시키기 위해서는 불가피한 조치였다는 것입니다. 하자보수 역시 순차적으로 진행할 계획이라는 입장입니다.
핵심 쟁점
이 사안의 핵심 쟁점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 시공사가 하자담보책임 기간 내 발견된 하자를 정당한 이유 없이 장기간 방치할 경우 어떤 책임을 지는지입니다. 둘째, 미분양 세대에 대한 대폭 할인분양이 기존 입주민들에게 법적으로 문제 삼을 근거가 되는지입니다. 셋째, 입주민들이 집단적으로 하자보수를 강제할 수 있는 현실적인 절차는 무엇인지입니다.
관련 법률과 판단 기준
공동주택관리법과 그 시행령은 공동주택의 하자담보책임기간을 하자 유형별로 최소 2년에서 최대 10년까지 세분화해 규정하고 있으며, 사업주체(시공사)는 이 기간 내 발생한 하자에 대해 입주자나 입주자대표회의로부터 보수 청구를 받으면 지체 없이 보수할 의무를 부담합니다. 지하주차장 배수관 손상이나 엘리베이터 침수처럼 시설물 기능에 직접 영향을 미치는 하자를 1년 가까이 방치한 것은 이러한 하자보수 의무를 위반한 것으로 평가될 소지가 크며, 입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 시공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
한편 분양가는 원칙적으로 사업주체와 개별 수분양자 사이의 계약으로 정해지는 사항이어서, 이후 미분양분을 할인 판매했다는 사정만으로 기존 입주민이 곧바로 그 차액에 대한 손해배상을 청구하기는 쉽지 않습니다. 다만 분양 당시 시공사가 특정 가격을 유지하겠다고 명시적으로 약정했거나 이를 신뢰하게 할 만한 사정이 있었다면, 그 약정 위반을 이유로 한 책임을 별도로 다퉈볼 여지는 있습니다. 결국 이번 사안의 핵심은 할인분양 자체보다, 하자보수 의무를 장기간 이행하지 않은 부분에 있다고 볼 수 있습니다.
결국 이번 갈등은 ‘먼저 살고 있는 사람들의 신뢰’와 ‘미분양을 털어내야 하는 시공사의 경영상 판단’ 사이에서 하자보수라는 기본적인 의무가 뒷전으로 밀려난 데서 비롯됐습니다. 할인분양의 적법성과 별개로, 이미 확인된 하자를 방치해온 책임은 시공사가 명확히 져야 할 부분입니다.
실제로 준비할 증거
이런 상황이라면 하자 발생 시점과 보수 요청 내역을 확인할 수 있는 입주자대표회의 공문이나 문자·이메일, 하자 부위를 촬영한 사진과 영상, 시공사의 답변이나 보수 계획(또는 그 부재)을 보여주는 자료, 할인분양 관련 공고문이나 계약 내역을 정리해두는 것이 중요합니다.
현실적인 대응 순서
가장 먼저 입주자대표회의를 중심으로 하자 현황을 정리해 시공사에 공식적으로 보수를 요구하고, 그 이행 여부를 문서로 기록해두는 것이 우선입니다. 시공사가 계속 응하지 않는다면 하자보수보증금을 활용해 직접 보수를 진행하거나, 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 할인분양으로 인한 형평성 문제는 지방자치단체의 분양 관련 신고·감독 절차를 통해 문제를 제기하거나, 필요하다면 법률 자문을 거쳐 시공사와의 계약 내용을 다시 살펴보는 것도 방법입니다.
독자 의견
여러분이라면 하자보수도 제대로 안 된 상태에서 진행되는 대폭 할인분양이 기존 입주민에게 부당하다고 보시나요, 아니면 시장 상황을 고려하면 시공사의 불가피한 선택으로 이해해야 한다고 생각하시나요? 댓글로 여러분의 생각을 들려주세요.
참고: 이 사례는 무등일보 보도 내용을 바탕으로 재구성했습니다.